L’attenzione dei mercati è ancora concentrata sulla guerra in Iran, dove anche dopo quattro settimane ci sono poche ragioni per pensare che il conflitto possa terminare presto. Di conseguenza aumentano anche le probabilità che l’interruzione delle esportazioni di energia e di merci si trasformi in una minaccia seria per l’economia globale.
Continuiamo ad aspettarci che una normalizzazione della situazione nelle prossime settimane rimanga lo scenario più probabile. È tuttavia possibile che sia preceduta da un deterioramento delle condizioni. Le investitrici e gli investitori sono quindi chiamati innanzitutto a mantenere il sangue freddo, ma allo stesso tempo anche a tenere sotto controllo i rischi di portafoglio e, dove necessario, coprirli e/o ridurli.
Per una gestione efficace dei rischi è necessario tenere conto non solo del portafoglio finanziario, ma dell’intero patrimonio dell’economia domestica. Per la maggior parte delle persone, questo significa anche effettuare una valutazione di opportunità e rischi del loro patrimonio immobiliare, che spesso costituisce una fetta importante del portafoglio, viene finanziato tramite ipoteche e può essere illiquido. Negli ultimi anni gli immobili hanno dato un contributo affidabile e interessante al rendimento totale del patrimonio delle economie domestiche, ma nella valutazione dei rischi occorre tenere conto anche di questa posizione o queste posizioni e del loro finanziamento.
Nel nostro (disponibile in inglese) che abbiamo pubblicato il 23 marzo 2026, il nostro team che si occupa di immobili ha mostrato come il mercato immobiliare svizzero sembri destinato anche in futuro a rimanere interessante, per quanto naturalmente i singoli immobili debbano essere valutati individualmente. Le tesi centrali di questo studio possono essere riassunte come segue.
Le condizioni quadro per il mercato immobiliare svizzero sono cambiate, ma l’attrattività di fondo è ancora intatta. Basse spese correnti, offerta limitata e condizioni quadro istituzionali stabili mantengono elevata la domanda di immobili in Svizzera nonostante i prezzi alti.
L’interesse per la proprietà abitativa rimane elevato e negli ultimi anni si è registrato un ulteriore aumento della domanda. A nostro avviso, la ragione principale è da ricercare nelle basse spese correnti. In media, le spese effettive per una proprietà ad uso proprio sono di circa un quarto inferiori alla locazione di un’abitazione equivalente. Allo stesso tempo, però, l’accesso alla proprietà abitativa diventa sempre più difficile: a causa dell’alto livello dei prezzi, sempre meno economie domestiche soddisfano i criteri di sostenibilità per un’ipoteca. Per il 2026, la crescita economica moderata combinata con una crescente incertezza sul mercato del lavoro dovrebbe portare a un leggero rallentamento della domanda. Di conseguenza ci aspettiamo aumenti dei prezzi comunque positivi ma più contenuti rispetto all’anno scorso.
Per molte economie domestiche, la proprietà abitativa è una prospettiva irrealizzabile senza un’ipoteca. I debiti giocano quindi un ruolo chiave nella costituzione del patrimonio tramite immobili. Nei periodi con tassi d’interesse molto bassi, gli acquirenti sono riusciti a conseguire interessanti rendimenti sul capitale proprio grazie al finanziamento di terzi. Al contempo, però, un indebitamento elevato fa aumentare la dipendenza dagli sviluppi del reddito e dei tassi d’interesse e comporta dei rischi per le economie domestiche, il mercato immobiliare e il sistema finanziario. Nel più lungo periodo, però, l’indebitamento pubblico della Svizzera – basso se confrontato con quello di altri Stati – dovrebbe garantire condizioni quadro relativamente stabili e tassi d’interesse tendenzialmente bassi e costanti: un chiaro vantaggio per il mercato immobiliare nazionale.
Guardando alla politica monetaria, oggi ci sono poche ragioni per prevedere un cambio di rotta in Svizzera. La Banca nazionale svizzera (BNS) dovrebbe lasciare il suo tasso guida invariato per un periodo prolungato di tempo. Le tensioni geopolitiche, e in particolare la guerra in Iran, potrebbero provocare brevi impennate dei prezzi dell’energia e quindi un rialzo temporaneo dell’inflazione, ma la forza del franco svizzero e il contesto di crescita moderata non fanno prevedere una pressione inflazionistica duratura. Di conseguenza, anche nel contesto attuale appare poco probabile che la BNS possa alzare i tassi. Per il mercato immobiliare svizzero, questo significa che i tassi d’interesse continueranno a essere il pilastro portante di un contesto favorevole e le prospettive non sono messe a rischio da un netto rialzo dei costi di finanziamento.
Per uno sguardo più dettagliato al futuro del mercato immobiliare in Svizzera facciamo nuovamente riferimento allo studio di recente pubblicazione intitolato Real Estate Focus. Nel contesto attuale, gli investitori dovrebbero effettuare una valutazione il più possibile completa, sistematica e obiettiva di opportunità e rischi del loro patrimonio complessivo. Le nostre previsioni a medio termine rimangono ancora positive, ma nell’immediato ci potrebbero essere ulteriori correzioni. Soprattutto durante questi shock geopolitici, gli immobili in Svizzera sono in grado di aiutare a stabilizzare il patrimonio complessivo; per questo motivo possono integrare la gestione dei rischi del portafoglio, ma non sostituirla.
